Bron: Raad Type document: voordracht Nummer Gemeenteblad: 432 Onderwerp: Verwerving en ontruiming en vestiging van opstalrechten voor metrostation en metrotunnelbuis, alsmede delegatie bevoegdheid voor het vestigen van opstalrechten voor de Noord-Zuidlijn. Datum publicatie:27-06-2001 Datum Raad:04-07-2001 Besluit Raad: conform besloten Opmerking: Comm. van Advies: Volkshuisvesting, Stadsvernieuwing, Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Datum CvA:13-06-2001 Datum B&W:29-05-2001 Afdeling: ROIB Tekst: Nr. 432. Verwerving en ontruiming en vestiging van opstalrechten voor metro-station en metrotunnelbuis, alsmede delegatie bevoegdheid voor het vestigen van opstalrechten voor de Noord-Zuidlijn. Amsterdam, 21 juni 2001. Aan de Gemeenteraad 1. Inleiding. Bij uw besluiten van 27 november 1996, nrs. 727 tot en met 731, is besloten in te stemmen met de aanleg van de Noord-Zuidlijn. Bij uw besluit van 2 september 1998, nr. 437, heeft u, met inachtneming van de ingediende zienswijzen op het ter visie gelegde ontwerpbestemmingsplan Noord-Zuidlijn, en gezien onze voordracht van 19 augustus 1998, besloten tot vaststelling van het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn. Bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland van 20 april 1999, nr. 98-915490, is het bestemmingsplan goedgekeurd. Inmiddels heeft de Raad van State bij besluit van 20 februari 2001 het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten van de plandelen waar het onteigeningsbesluit betrekking op heeft, in stand gelaten. Dit bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de aanleg van zowel het boven- als het ondergrondse trac, van de Noord-Zuidlijn, alsmede voor de bouw van stationsgebouwen (inclusief daarbij behorende voorzieningen) en andere gebouwen ten behoeve van het railverkeer. Bij een zo belangrijk infrastructureel project als de Noord- Zuidlijn, dat wordt aangelegd in het algemeen belang en met een zeer lange levensduur, dient de realisering plaats te vinden in grond waarover voor de gemeente Amsterdam de zeggenschap wordt gegarandeerd. Daarover het hiernavolgende. A De gemeente Amsterdam dient in ieder geval de volledige beschikking te verkrijgen over die percelen die zijn gelegen in het trac,gedeelte dat niet door middel van een ondergrondse boortechniek wordt aangelegd. Dit betreft de percelen Ferdinand Bolstraat 136?138, Ceintuurbaan 89 en Ferdinand Bolstraat 59 tot en met 61, Albert Cuypstraat 74c en 76, waar de entrees voor het metrostation worden gebouwd. Het pand Ferdinand Bolstraat 63, dat grenst aan een van de entrees van het aan te leggen metrostation, dient ook te worden aangekocht, omdat het pand Ferdinand Bolstraat 61 alleen minnelijk kan worden aangekocht in combinatie met het pand Ferdinand Bolstraat 63. De te realiseren appartementsrechten boven deze entrees worden te zijner tijd in erfpacht uitgegeven; het pand Ferdinand Bolstraat 63 kan worden verkocht. B Wat betreft de percelen waaronder de tunnelbuis van de metro wordt geboord, dient de gemeente met de desbetreffende eigenaren in onderhandeling te treden over de vestiging van een recht van opstal voor het hebben en houden van een tunnelbuis. Het gaat om 38 kadastrale percelen: Stadhouderskade 73 tot en met 75, Ferdinand Bolstraat 16 tot en met 18, 24 tot en met 32, 44 tot en met 50 en 62 tot en met 64, Eerste Jacob van Camperstraat 53 tot en met 57, 60, 62, Quellijnstraat 55 tot en met 59, 78 en 80, Dani%l Stalpertstraat 62 tot en met 72, 63 en 67 en Saenredamstraat 61 tot en met 67 en 62 tot en met 66. C Voor de aanleg van het metrostation in de Ferdinand Bolstraat zullen gedurende enige tijd werken worden uitgevoerd waarbij enkele luifels aan de gevels boven de openbare weg obstakels vormen. Deze luifels zullen in een aantal gevallen (tijdelijk) geheel of gedeeltelijk verwijderd moeten worden. Geprobeerd wordt deze luifels zoveel mogelijk te herstellen na afronding van de werkzaamheden. Ter ondersteuning van de minnelijke verwervingspoging is overigens reeds een onteigeningsprocedure in gang gezet. 2. Opstalrechten. Het minnelijke overleg is erop gericht met de betrokken eigenaren overeenstemming te verkrijgen over het vestigen van een eeuwigdurend opstalrecht. Het recht van opstal is een zakelijk recht waarbij in dit geval wordt geregeld om in de grond een tunnelbuis in eigendom van de gemeente te hebben, welke een doorsnede heeft van ongeveer 7 meter en die is gelegen tussen minus 25 en minus 35 meter NAP onder de tweede zandlaag. Hierbij wordt voorgesteld om aan de (appartements)eigena(a)r(en) voor de vestiging van het opstalrecht een eenmalige vergoeding te geven van eenmaal de "kale" jaarlijkse huurwaarde van de thans op de onroerende zaak aanwezige opstallen. Voorgesteld wordt, het opstalrecht zoveel mogelijk te vestigen onder de navolgende bepalingen. Duur. a Het recht van opstal is eeuwigdurend en kan noch door de eigenaar noch door de gemeente eenzijdig worden opgezegd. b De aanleg, het onderhoud en de exploitatie van de tunnel geschieden volledig voor rekening en risico van de gemeente: de eigenaar is niet gehouden tot het verschaffen van enige mededeling aan de gemeente omtrent de staat van en/of geschiktheid van de bodem voor het beoogde gebruik door de gemeente. Belastingen. c Alle belastingen en lasten die, onder welke benaming ook, wegens de (blote) eigendom van de grond worden geheven, blijven voor rekening van de eigenaar, behoudens voorzover die belastingen of lasten betrekking hebben op het recht van opstal en op de door de gemeente aangebrachte werken. Aansprakelijkheid. d De gemeente blijft aansprakelijk voor het onderhoud van de tunnelbuis, ook al mocht het gebruik daarvan, al dan niet tijdelijk, zijn gestaakt. Verplichtingen eigenaar. e De eigenaar zal zich onthouden van enige activiteit welke op enigerlei wijze schade kan toebrengen aan de door de gemeente aangebrachte tunnelbuis. Voor werkzaamheden door de eigenaar in de grond dieper dan circa vijf meter onder maaiveld, dient de gemeente vooraf toestemming te verlenen. Garantie eigenaar. f De eigenaar garandeert dat hij bevoegd is tot het vestigen van het recht van opstal en dat de onroerende zaak niet belast is met enig recht welke het vestigen van het opstalrecht mocht verminderen, alsmede dat zijn recht op de onroerende zaak niet voorwaardelijk is en niet onderworpen is aan een tijdsbepaling. Kettingbeding. g De eigenaar is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de hiervoor in de onderhavige akte sub 9 uitgedrukte verplichtingen, inclusief de onderhavige verplichting sub 11, bij overdracht van de onroerende zaak of het verlenen daarop van enig beperkt of zakelijk recht (met uitzondering van het recht van hypotheek) aan de nieuwe eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde ten behoeve van de gemeente op te leggen en aan te nemen en in verband daarmede om het in die bepalingen en deze bepaling bepaalde in de alsdan te verlijden akte van overdracht of verlening van beperkt of zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte ten behoeve van de gemeente van een terstond vorderbare boete gelijk aan de voormelde eenmalige vergoeding van eenmaal de kale huurwaarde, te indexeren overeenkomstig het prijsindexcijfer gezinsconsumptie (alle huishoudens) vanaf heden, met de bevoegdheid van laatstgenoemde om vergoeding van de eventueel meer geleden schade te vorderen. Van de akte van overdracht van de onroerende zaak of verlening van enig beperkt of zakelijk genotsrecht daarop zal voor de ondertekening daarvan een ontwerp aan de gemeente moeten worden overhandigd ter controle, of aan dit kettingbeding is voldaan. De definitieve akte zal overeenkomstig het door de gemeente goedgekeurde ontwerp, voorzover het betreft de onderhavige verplichting, moeten worden verleden. Alles op straffe van een door de eigenaar ten behoeve van de gemeente te verbeuren boete als voormeld, voor iedere overtreding of toerekenbare niet- nakoming. Heffingen. h Alle heffingen welke worden geheven terzake van de vestiging van het onderhavige opstalrecht, zijn voor rekening van de gemeente. Op grond van art. 15, lid 1, onder c, van de Wet belastingen van rechtsverkeer is geen overdrachtsbelasting verschuldigd terzake van deze vestiging van het opstalrecht. Voorkeursrecht gemeenten. Het onder 2 vermelde registergoed is niet opgenomen in een aanwijzing ex art. 2 of art. 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, noch in een voorstel ex art. 6 of art. 8a van die wet. Erfpacht. Ingeval de onroerende zaak een erfpachtrecht betreft, zullen voor de vestiging van het opstalrecht de erfpachtvoorwaarden moeten worden aangepast. Bij deze aanpassing zullen zoveel mogelijk dezelfde bepalingen worden opgenomen als hiervoor genoemd onder a tot en met i. Daarbij zal tevens de volgende bepaling worden opgenomen. Indien blijkt dat het voor de exploitatie van de Noord- Zuidlijn, op eenzijdig te uiten wens van de gemeente, nodig wordt geacht alsnog een nadere zakenrechtelijke regeling te treffen, zal de erfpachter hieraan zijn medewerking geven zonder dat de gemeente hiervoor een vergoeding dient te betalen. De kosten voor de vestiging van dit zakelijk recht komen voor rekening van de gemeente. Indien voor de eigenaar/erfpachter de aanleg en aanwezigheid van een metro-tunnelbuis in de grond van zijn perceel in de vorm van een te verlenen opstalrecht niet acceptabel is, kan worden gekozen voor het verkopen van het desbetreffende perceel aan de gemeente. Wanneer onverhoopt geen overeenstemming kan worden verkregen over het verlenen van het hiervoor vermelde opstalrecht noch over de verkoop aan de gemeente, zal de gemeente de onteigening van de desbetreffende percelen voortzetten. De aldus verworven percelen zullen, onder voorbehoud van een dan door de gemeente voorafgaand gevestigd opstalrecht en met aangepaste voorwaarden ten behoeve van de metrotunnelbuis, in erfpacht worden uitgegeven, onder de alsdan actuele algemene bepalingen. 3. Raming en dekking van het onrendabele deel van de kosten. A Verwervingskosten, schaderegelingen en tijdelijke voorzieningen Ferdinand Bolstraat/Ceintuurbaan/ Albert Cuypstraat Y 15.300.000 B Vergoedingen opstalrechten en verwervingskosten Y 6.000.000 C Vergoeding voor de luifels boven de openbare weg Ferdinand Bolstraat Y 500.000 Totale kosten Y 21.800.000 D Opbrengsten erfpachtuitgiften aangekochte panden: D.1 voor panden onder A Y 3.500.000 D.2 voor panden onder B Y 2.000.000 subtotaal Y 5.500.000 Onrendabel voor de gemeente Y 16.300.000 Specificatie opbrengsten onder D.1: ? geraamde verkoopopbrengst Ferdinand Bolstraat 63 Y 900.000; ? geraamde opbrengst erfpachtuitgiften: Ferdinand Bolstraat hoek Ceintuurbaan en Ferdinand Bolstraat hoek Albert Cuypstraat, uitgaande van verkoop in vrije sector en maximaal aantal woonlagen Y 2.600.000. Voor de realisering van de inpandige toegangen Ceintuurbaan is een bijdrage van 5 miljoen gulden uit het Stadsvernieuwingsfonds gegeven voor duurdere bouwkosten van de metrolijn. Daarbij blijkt achteraf onvoldoende rekening gehouden te zijn met de verwervingskosten en deze zijn ook niet meegenomen in de subsidieaanvraag. Voor de vestiging van de opstalrechten werd indertijd nog uitgegaan van verwerving van de panden op de buis en vervolgens uitgifte in erfpacht met opstalrecht op een voor de eigenaar/huurders kostenneutrale wijze. Bij de uitwerking bleek dat dit tot ingewikkelde en kostbare juridische figuren te leiden, waarna is besloten tot het vestigen van het thans voorgestelde opstalrecht voor de metrobuis onder de panden. Ook met deze kosten is bij de subsidie geen rekening gehouden. De benodigde uitgaven, nodig voor verwervingskosten, schaderegelingen, tijde-lijke voorzieningen, vergoedingen voor de te vestigen opstalrechten en vergoedingen voor het herstel van luifels, zijn geraamd op Y 21.800.000. De geraamde opbrengst van de in de voordracht genoemde erfpachtuitgiften is Y 5.500.000. Voorgesteld wordt, het onrendabele deel van het te voteren krediet als volgt te dekken: ? Y 11.800.000 uit de Algemene Dienst (2002); ? Y 4.500.000 uit het Risicofonds Noord-Zuidlijn. Delegatie. Om praktische redenen stellen wij u voor, ten aanzien van de in deze voordracht genoemde nodige verwervingen en ontruimingen en voor de vestiging van de opstalrechten, de bevoegdheid aan ons te delegeren. Wij verwijzen daartoe naar het hiernavolgende ontwerpbesluit. Om dezelfde redenen zijn wij voor-nemens, de directeur van de dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer hiervoor mandaat te verlenen. De Commissie voor Volkshuisvesting, Stadsvernieuwing, Ruimtelijke Ordening en Grondzaken heeft op 13 juni 2001 met deze voordracht ingestemd. Op grond van het vorenstaande stellen wij u voor, het volgende besluit te nemen: De Gemeenteraad van Amsterdam, Gezien de voordracht van Burgemeester en Wethouders van 21 juni 2001, Besluit: I in het kader van de aanleg van de Noord-Zuidlijn ten behoeve van de verwerving en ontruiming van de in de voordracht onder A genoemde percelen, de vestiging van opstalrechten als onder B omschreven en te betalen vergoeding vanwege de aanwezigheid van luifels in de Ferdinand Bolstraat een krediet van Y 21.800.000 beschikbaar te stellen; II aan Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid over te dragen om de onder I van dit besluit bedoelde panden aan te kopen; III aan Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid over te dragen met de eigenaren/erfpachters van de in de voordracht onder B vermelde percelen overeenkomsten te sluiten, elk inhoudende de vestiging van een voortdurend opstalrecht tot het hebben en houden van een tunnelbuis onder de voorwaarden als aangegeven onder paragraaf 2 van de voordracht.  |