Aan de Gemeenteraad
Op grond van het hiernavolgende stellen wij u voor, het volgende besluit te
nemen:
Toelichting (bestuurlijke context). Het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn is op 2 september 1998, nr. 437 door u gewijzigd vastgesteld en bij besluit nr. 98–915490 op 20 april 1999 door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland goedgekeurd. Bij uitspraak van 20 februari 2001, nr. E01990226/1, heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland gedeeltelijk vernietigd. Naar aanleiding van deze uitspraak hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland bij besluit van 27 maart 2001, nr. 2001–6662, alsnog goedkeuring onthouden aan een deel van het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn. Naar aanleiding hiervan is een ontwerp-bestemmingsplanherziening opgesteld. Deze herziening heeft betrekking op de regeling voor de woonschepen in de Sixhaven, de regeling met betrekking tot de diepteligging van de lijn en de regeling ter plaatse van de Ferdinand Bolstraat. Bij besluit van 8 oktober 2002, nr. 2002–12214, hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland goedkeuring verleend aan de herziening van het bestemmingsplan Noord/Zuidlijn. Het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn, na herziening, biedt het juridischplanologische kader voor de aanleg van zowel het boven- als het ondergrondse tracé van de Noord-Zuidlijn, alsmede voor de bouw van stationsgebouwen, inclusief daarbij behorende voorzieningen en andere gebouwen ten behoeve van het railverkeer. De gemeente Amsterdam hanteert bij de realisering van de Noord-Zuidlijn het uitgangspunt dat het aanleggen in het algemeen belang van een groot, belangrijk infrastructureel project als het onderhavige, met een zeer lange levensduur, volledig dient plaats te vinden in grond waarover voor de gemeente Amsterdam de grootst mogelijke zeggenschap wordt gegarandeerd. Deze maximale zeggenschap is niet alleen van groot belang bij het aanleggen van de Noord-Zuidlijn, maar zeer zeker ook in de fase van beheer en exploitatie van de Noord-Zuidlijn, die immers bedoeld is als hoogwaardig openbaarvervoersverbinding voor een periode van ten minste een eeuw. Juist vanwege de lange levensduur van het project dient grote aandacht te worden besteed aan het daaraan verbonden, langdurige beheer tijdens de exploitatiefase van de Noord-Zuidlijn. Teneinde een optimaal beheer van de tunnelbuis c.a. gedurende die lange tijd te kunnen garanderen, moet recht worden gedaan aan de eisen die in het kader van dit beheer worden gesteld. Dit betreft zowel de mate van feitelijke toegankelijkheid als de beoordeling van de mate waarin het treffen van onderhoudsmaatregelen vereist is, alsook de wijze van uitvoering van die maatregelen, zonder daarbij op enige wijze afhankelijk te moeten zijn van de toestemming van een andere gerechtigde dan de gemeente Amsterdam tot die grond. Deze grootst mogelijke zeggenschap wordt bereikt en is gegarandeerd in de situatie waarbij de grond in volle eigendom behoort aan de gemeente Amsterdam. Eerst daarmee wordt ook volledig tegemoetgekomen aan de eisen die worden gesteld in het kader van het langdurige beheer tijdens de exploitatiefase van de Noord-Zuidlijn. Het tracé van de Noord-Zuidlijn is grotendeels gesitueerd onder de openbare ruimte, derhalve in grond waarvan de gemeente Amsterdam reeds de eigendom heeft. Op het geringe aantal plaatsen waar in het tracé de eigendom van de grond berust bij anderen, zal de gemeente Amsterdam overeenkomstig het vorenvermelde uitgangspunt ook daar de eigendom dienen te verwerven. Dit zal geschieden door tot minnelijke verwerving van die gronden over te gaan. Het is noodzakelijk dat ondersteunend aan de minnelijke verwerving en ten behoeve van de gedeeltelijke uitvoering van en ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn, na herziening een aantal percelen ter onteigening worden aangewezen. Daartoe is het ont-eigeningsplan Noord-Zuidlijn ontwikkeld. Dit onteigeningsplan heeft betrekking op percelen en perceels-gedeelten gelegen aan de Ferdinand Bolstraat, de Ceintuurbaan, de Albert Cuypstraat, de Gerard Doustraat, de Saenredamstraat, de Daniel Stalpertstraat. De bestemmingen die ter plaatse gerealiseerd kunnen worden zijn: – ondergrondse stationsgebouwen waarboven woningen en in- en uitgangen behorende bij ondergrondse stations (S2 +W4); – ondergrondse stationsgebouwen, waarboven openbare ruimte (S2 +Vo); – ondergronds railtracé, waarboven woningen, winkels en horeca (Vr2 + W3); – ondergronds railtracé, waarboven woningen, bedrijven, winkels en kantoren ( Vr2 + W2); – ondergronds railtracé, waarboven stedelijk dak (Vr2 + D); – ondergronds railtracé, waarboven tuinen (Vr2 + T); – ondergronds railtracé, waarboven openbare ruimte (Vr2 + Vo). In het kader van de minnelijke verwerving van de benodigde gronden heeft de gemeente Amsterdam aan de betrokken eigenaren voorgesteld dat de eigenaar aan de gemeente een opstalrecht verleent. Dit opstalrecht houdt in: de verkrijging door de gemeente Amsterdam van het eigendomsrecht van de grondlaag die zich onder de desbetreffende percelen bevindt. Dit recht zal worden gevestigd door middel van een inschrijving van een notariële akte in het kadaster. In de grondlaag, die dan eigendom zal zijn geworden van de gemeente, zal vervolgens de tunnelbuis worden aangelegd. Voor het verlenen van het opstalrecht betaalt de gemeente aan de betrokkene een vergoeding. Eigenaren kunnen uiteraard ook hun gehele perceel aan de gemeente verkopen. De gemeente zal de onteigeningsprocedure voortzetten indien met de eigenaar geen overeen-stemming wordt bereikt over het verlenen van het opstalrecht dan wel het verkopen van het perceel. In de gerechtelijke onteigeningsprocedure, die start na de koninklijke goedkeuring op de onteigening en nadat het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn, na herziening, onherroepelijk is, zal de gemeente de eigenaar – in beginsel – als schadebeperkend aanbod de mogelijke terugverwerving van zijn onroerende zaak aanbieden. Het aanbod is dan wel onder voorbehoud van een opstalrecht ten behoeve van de gemeente. Bij besluit van 21 juli 2000, nr. 2000/7060 ROIB hebben wij besloten tot het starten van een onteigening Noord-Zuidlijn. Bij ons besluit van 16 oktober 2001, nr. 2001/10128 ROIB, is het onteigeningsplan ingetrokken. De reden hiervoor was dat het onteigeningsplan geacht werd prematuur te zijn omdat nog niet definitief was besloten over de aanleg van de Noord-Zuidlijn. Bij uw besluit van 9 oktober 2002, nr. 295-3A, is besloten tot de definitieve aanleg van de Noord-Zuidlijn. Op 5 november 2002 hebben Burgemeester en Wethouders besloten tot het wederom ter visie leggen van het onteigeningsplan Noord-Zuidlijn. Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 80 van de Onteigeningswet heeft het onteigeningsplan gedurende vier weken met ingang van 5 december 2002 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende die termijn van vier weken konden belanghebbenden schriftelijk en mondeling hun zienswijze naar voren brengen. Er zijn 7 zienswijzen binnengekomen. Zienswijze van E. van Egmond, namens de V.o.f. Rud H. Venekamp. (1). Ontvankelijkheid. Adressant is eigenares van het perceel Ferdinand Bolstraat 134, welk perceel in de onderhavige onteigening is begrepen. De zienswijze is tijdig ingediend. Op grond van een en ander kan de adressant in haar bezwaar worden ontvangen. Inhoud. Adressant maakt bezwaar tegen het onteigeningsplan Noord/Zuidlijn. Verdere motivatie wordt niet vermeld. Beoordeling. Het perceelsgedeelte Ferdinand Bolstraat 134 is opgenomen in het bestemmingsplan Noord-Zuidlijn. Echter, naar thans is gebleken, heeft de gemeente het perceelsgedeelte, groot 1 ca, voor de uitvoering van de werkzaamheden niet nodig. Voorgesteld wordt, de zienswijze gegrond te verklaren en het perceelsgedeelte uit de onteigening te laten. Zienswijze van mr. A. ten Veen, namens de NV Incassobank en ABN-Amro NV(2). Ontvankelijkheid. Adressant NV Incassobank is eigenares van de percelen Ceintuurbaan 89 en Ferdinand Bolstraat 136- 138, welke percelen in de onderhavige onteigening zijn begrepen. De zienswijze is tijdig ingediend. Op grond van een en ander kan de adressant in haar bezwaar worden ontvangen. Inhoud. Adressant geeft aan dat de aandelen NV Incassobank gehouden worden door ABN Amro Bank NV Adressant kan zich met de voorgenomen onteigening niet verenigen, nu nut en noodzaak van deze onteigening onvoldoende aanwezig is en daarenboven nog onvoldoende sprake is van een zodanige urgentie dat onteigening zou zijn gerechtvaardigd. Voorts meent adressant dat het tracé van de Noord-Zuidlijn niet hoeft te leiden tot een onteigening van haar percelen. Zo kan worden gekozen, volgens adressant, voor een zodanig tracé dat haar panden niet behoeven te worden onteigend, althans kan voor de toegang naar de Noord-Zuidlijn worden gekozen voor een andere variant, ten gevolge waarvan onteigening niet is aangewezen. Tenslotte vermeldt adressant dat hij een minnelijke regeling met de gemeente heeft bereikt. De gemeente is echter nog niet overgegaan tot het aanbieden van een concept-overeenkomst strekkende tot minnelijke verwerving van de panden. Beoordeling. De gemeente heeft inderdaad met adressant overeenstemming bereikt over de verwerving van de percelen. Inmiddels is deze overeenstemming door de gemeente aan adressant bevestigd. Voorgesteld wordt de zienswijze ongegrond te verklaren. Zienswijze van mr. H.A. Sarolea, namens de Vereniging van Eigenaars Saenredamstraat 67 en de BV Aniruda (3).Ontvankelijkheid. Adressant Aniruda BV is eigenares van het perceel Saenredamstraat 67, welk perceel in de onderhavige onteigening is begrepen. Het perceel is gesplitst in vijf appartementsrechten. De Vereniging van Eigenaars Saenredamstraat 67 heeft ten doel het behartigen van de belangen van de eigenaren van de appartements-rechten. De zienswijze is tijdig ingediend. Op grond van een en ander kan de adressant in zijn bezwaar worden ontvangen. Inhoud. Adressant maakt bezwaar tegen onteigening omdat hij zeker bereid is om, binnen de grenzen getrokken door de redelijkheid, alle medewerking te verlenen aan minnelijke vestiging van een opstalrecht in de grond van enige omvang als nodig is voor aanleg en toekomstige exploitatie van de tunnelbuis. Adressant vindt dat van de kant van de gemeente nog geen enkel serieus te nemen voorstel gedaan is om te komen tot een minnelijke vestiging van een opstalrecht. De gemeente heeft een voorstel gedaan dat een opstalrecht omvat van een veel grotere omvang (diepte tot het middelpunt van de aarde, tot circa –6200 km NAP) dan noodzakelijk is en de aangeboden schadevergoeding houdt op geen enkele wijze rekening met de navolgende schadefactoren:– in het gedane minnelijke voorstel wordt verzocht akkoord te gaan met een regeling waarin nog slechts sprake is van een vrij funderingsrecht van adressant tot een diepte van slechts 5 meter;– de gemeente blijft negeren dat feitelijk vaststaat dat ná aanleg en ingebruikname van de lijn een per-manent risico zal bestaan op uiteenspatting van de onder het perceel van adressant liggende tunnelbuis. Ondanks door de wethouder toegezegd kansberekeningsonderzoek op het zich voordoen van zodanige situatie is dit tot op heden nog nimmer geproduceerd. Hoe groter de kans blijkt te zijn des te negatiever de waarde van het bezit van adressant wordt beïnvloed. De gemeente heeft bij het gedane voorstel ten onrechte geen rekening gehouden met het onderhavige schadeaspect;– eventuele waardevermeerderingen ten gevolge van bestemmingswijziging worden door de voorgestelde vestiging van het opstalrecht op voorhand voor eeuwig uitgesloten;– voorts blijkt de gemeente niet bereid schade te erkennen bestaande uit de schadelijke effecten na ingebruikname van de lijn voor de boven gelegen gebouwen in verband met het probleem van de trillingsoverlast;– adressant is eerder met een onteigening geconfronteerd waarbij hij aanzienlijke kosten heeft moeten maken terzake van juridische bijstand. In het thans gedane aanbod wordt deze schade niet erkend. Tot slot wordt als bezwaar naar voren gebracht dat de voorgestelde vestiging van een opstalrecht te vaag en te onduidelijk is omschreven om aangemerkt te kunnen worden als een voldoende concreet aanbod waarmee te voldaan aan de wettelijke verplichting om te proberen er minnelijke uit te komen. Beoordeling. De gemeente heeft aan adressant een voorstel gedaan tot minnelijke vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de gemeente. De gemeente is van oordeel dat het voorstel serieus en reëel is. Dat adressant niet kan instemmen met het voorstel en bezwaren heeft tegen het voorstel, zoals het negatief beïnvloeden van de marktwaarde van het perceel en het gestelde dat de aangeboden vergoeding veel schadecomponenten negeert, zijn bezwaren van financiële aard. De Onteigeningswet waarborgt voor belang-hebbenden een volledige schadeloosstelling. Ten aanzien van het gestelde door adressant dat alleen nog sprake is van een vrij funderingsrecht tot een diepte van slechts 5 meter, wordt het volgende opgemerkt. In de conceptakte die aan adressant gezonden is, wordt als bepaling vermeld dat de voor werkzaamheden in de grond dieper dan circa 5 meter onder maaiveld, de gemeente vooraf toestemming dient te verlenen, welke toestemming niet dan op redelijke gronden zal worden geweigerd. Er bestaat derhalve de mogelijkheid dieper dan 5 meter onder maaiveld te funderen, zelfs tot op de tweede zandlaag, mits vooraf toestemming wordt gevraagd. Ten aanzien van het bezwaar van adressant dat het voorgestelde opstalrecht de rechten van de eigenares beperkt tot circa – 6200 km NAP wordt het volgende opgemerkt. In de conceptakte wordt het opstalrecht als volgt omschreven: het recht om in de grond van het perceel (….) een tunnelbuis in eigendom te hebben met een doorsnede van 7 meter gelegen tussen minus 25 en minus 35 meter NAP, onder de tweede zandlaag (…). Het opstalrecht strekt zich derhalve maximaal uit tot minus 35 meter NAP. De gemeente is gaarne bereid met adressant te overleggen over de omschrijving van het opstalrecht en verder te onderhandelen om tot minnelijke overeenstemming te geraken, waarbij tevens de kosten van deskundige bijstand zullen worden betrokken. Echter, hier moet worden opgemerkt dat bij de vestiging van de opstalrechten van de Noord-Zuidlijn de gemeente in principe, vanwege het belang van uniformiteit ten aanzien van in het algemeen belang te verwerven opstalrechten, een (standaard)-akte hanteert die voor een ieder (grotendeels) gelijkluidend is. Voorgesteld wordt de zienswijze ongegrond te verklaren. Zienswijze van de Vereniging van Eigenaren Saenredamstraat 66 (4). Ontvankelijkheid. Adressant treedt op namens de appartementseigenaren van het perceel Saenredamstraat 66, welk perceel in de onderhavige onteigening is begrepen.De zienswijze is tijdig ingediend. Op grond van een en ander kan de adressant in zijn bezwaar worden ontvangen. Inhoud. Adressant is van mening dat niet kan worden gesproken van een serieuze poging van de gemeente om in goed overleg tot een akkoord te komen. Te kort voordat het onteigeningsplan voor de tweede maal ter visie is gelegd, heeft de gemeente weer contact gezocht. Het voorstel van de gemeente wordt als te minimaal beschouwd. De basis van de berekening van de schadeloosstelling is naar de mening van de adressant niet juist. Er worden door de gemeente veel schade-componenten genegeerd, zoals onder andere de waardedaling van de woning, de risico’s tijdens en na de aanleg van de tunnelbuis en wegvallen van de kans op bestemmingswijziging van de grond. Voorts maakt adressant bezwaar tegen het tijdstip van de tervisielegging van de onteigening, namelijk tijdens de vele feestdagen. Dit wordt gezien als een poging de zaak er snel doorheen te duwen. De onteigening is een te zwaar middel voor het verwerven van een deel van de ondergrond van de percelen. Tijdens de inspraak-procedure is aangegeven dat onteigening voor de aanleg van de Noord-Zuidlijn niet noodzakelijk zou zijn. Er dient voldoende inzicht te bestaan in de precieze risico’s en met name de beheersbaarheid van het proces van de bouw van de tunnelbuizen. De gemeente is niet in staat dekkende verzekeringen af te sluiten. Hierdoor lopen eigenaren van de opstal en perceel onnodig financiële risico’s. Voorts is er onvoldoende onderzoek gedaan naar de mogelijk schadelijke effecten in verband met trillings-, geluids- of andere vormen van overlast. Uitgangspunt van adressant blijft dat hij met de gemeente in goed overleg tot overeenstemming moet kunnen komen. Beoordeling. Met betrekking tot het bezwaar van adressant inhoudende dat kort voor de tweede maal dat het onteigenings-plan ter visie werd gelegd pas weer contact werd opgenomen door de gemeente om tot minnelijke overeenstemming te geraken, wordt het volgende opgemerkt. De gemeente is met adressant reeds geruime tijd voor de eerste tervisielegging van het eerste onteigeningsplan in onderhandeling. De onderhandelingen hebben zowel mondeling als schriftelijk plaatsgevonden. Een en ander heeft nog niet geleid tot minnelijke overeenstemming. De gemeente streeft nog steeds naar een minnelijke regeling, zo blijkt uit haar brief van 29 november 2002 aan adressant. De onderhandelingen die hebben plaatsgevonden in het kader van de eerste onteigeningsprocedure, hebben ook hun waarde in het kader van de hernieuwde onteigeningsprocedure. De tervisielegging van het onteigeningsplan heeft plaatsgevonden met ingang van 5 december 2002 tot en met 2 januari 2003. In deze periode vielen slechts vier werkdagen waarop de stukken niet konden worden ingezien. De gemeente ontkent dat er sprake is van doorheen duwen van de onteigening. Dat adressant het voorstel te minimaal vindt en bezwaren heeft tegen het voorstel, zoals het negatief beïnvloeden van de marktwaarde van het perceel en het gestelde dat de aangeboden vergoeding veel schadecomponenten negeert, zijn bezwaren van financiële aard. De Onteigeningswet waarborgt voor belanghebbenden een volledige schadeloosstelling. Met betrekking tot het bezwaar dat de onteigening een te zwaar middel is wordt het volgende vermeld. Het doel is verkrijging door de gemeente Amsterdam van het eigendomsrecht van de grondlaag waar de tunnelbuizen worden gerealiseerd. De gemeente heeft evenwel, als schadebeperkend aanbod, aan de betreffende eigenaren voorgesteld een opstalrecht aan de gemeente te verlenen. Indien de gemeente niet tot minnelijke overeenstemming kan geraken met betrekking tot de vestiging van dit recht, rest haar niets anders dan het gehele perceel te onteigenen. Alleen de onderlaag onder het perceel onteigenen is juridisch niet mogelijk. De gemeente zal in de gerechtelijke procedure de eigenaar het terugverwerven van zijn onroerende zaak, onder voorbehoud van een opstalrecht ten behoeve van de gemeente, aanbieden. Tijdens de inspraakavonden over de Noord-Zuidlijn is aangegeven dat naar verwachting onteigening, en dan wordt bedoeld feitelijke onteigening, niet noodzakelijk zal zijn, aangezien de gemeente verwacht en ernaar streeft met de eigenaren minnelijk tot overeenstemming te geraken. Het gestelde ten aanzien van de risico’s en de beheersbaarheid van het proces zijn in het kader van de behandeling van zienswijzen tegen de onteigeningsprocedure niet aan de orde. Uitgangspunt van de gemeente is ook om met adressant tot een minnelijke regeling te komen. Voorgesteld wordt de zienswijze ongegrond te verklaren. Zienswijze van F.J. Colon (5). Ontvankelijkheid. Adressant is woonachtig op het adres Eerste Oosterparkstraat 168-F. Uit de zienswijze is niet op te maken, of hij huurder is of eigenaar. De zienswijze is tijdig ingediend. Adressant is geen belanghebbende in de zin van de Onteigeningswet. Het perceel Eerste Oosterparkstraat 168-F is niet begrepen in de onteigening. Op grond van een en ander kan adressant niet in zijn zienswijze worden ontvangen. Zienswijze van de Stichting Behou Gerard Dou (6). Ontvankelijkheid. De zienswijze is ingediend door de secretaris-penningmeester mevrouw L. Visser van de Stichting Behou Gerard Dou. De zienswijze is tijdig ingediend. De stichting is geen belanghebbende in de zin van de Onteigeningswet. Niet is gesteld noch is gebleken, dat de adressant zakelijke of persoonlijke rechten op de in het onteigeningsplan begrepen grond(en) kan doen gelden, dan wel door het onteigeningsplan als zodanig in haar belang worden getroffen. Op grond van een en ander kan adressant niet in haar zienswijze worden ontvangen. Zienswijze van de Vereniging Zuid- en Pijpbelangen tegen Deelraadswillekeur (7). Ontvankelijkheid. De zienswijze is tijdig ingediend. De vereniging is geen belanghebbende in de zin van de Onteigeningswet. Niet is gesteld noch is gebleken, dat de adressant zakelijke of persoonlijke rechten op de in het onteigenings-plan begrepen grond(en) kan doen gelden, dan wel door het onteigeningsplan als zodanig in haar belang worden getroffen. Op grond van een en ander kan adressant niet in haar zienswijze worden ont-vangen. De Commissie voor Volkshuisvesting, Stadsvernieuwing, Ruimtelijke Ordening en Grondzaken heeft op 21 mei 2003 met deze voordracht ingestemd. Verschenen 21 mei 2003.  |